Statut LMNP : régime fiscal, formalités à respecter et conditions !

Qu’est-ce qu’une location meublée ? Que signifie un statut de loueur en meublé non professionnel ? Quelles conditions devrez-vous remplir ? Avant de vous engager dans un investissement immobilier, vous devez sans doute vous poser ces questions. Dans cet article, vous ne manquerez pas de trouver toutes les réponses. Vous y lirez aussi le régime fiscal du statut LMNP, les différentes formalités à respecter ainsi que les conditions à remplir.

Que devez-vous savoir sur le régime fiscal de la LMNP ?

Peu importe le régime juridique adopté et le type de location meublée, vous devez vous soumettre à un régime fiscal spécifique. Tout comme un entrepreneur, vous devez vous accorder avec le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Comment procéder ?

Présentation générale

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) représente un système qui s’applique spécialement aux propriétaires qui mettent en location des logements meublés à titre professionnel. Pour bénéficier de ce statut, les recettes locatives réalisées par le loueur en un an doivent dépasser les 23 000 € TTC, et celles-ci doivent aussi excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si vous vous spécialisez dans la location de logements et que vous ne répondez pas à ces conditions, vous demeurez donc un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus de cette location meublée constituent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce dernier cas, vous disposez de deux possibilités à savoir :

• Choisir un régime fiscal micro-BIC et imposer la moitié de vos recettes ;
• Opter pour un régime réel et retirer de vos revenus fonciers le montant réel de vos charges afin d’amortir votre mobilier et votre électroménager.

Les principaux régimes fiscaux

Pour les propriétaires avec un statut LMNP, les impôts sur le revenu s’évaluent en fonction de deux principaux régimes fiscaux à savoir : la microentreprise et le régime réel.

Dans le premier cas, le loueur d’un logement en meublé se soumet au régime des microentreprises lorsque son chiffre d’affaires annuel demeure inférieur au seuil proratisé en cas de début d’activités en cours d’année. Ceci l’exempt notamment de la tenue de comptabilité en bonne et due forme. De plus, il pourra profiter d’un abattement forfaitaire pour frais et se soumettre à un barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de ses recettes. Outre ce régime, vous pouvez aussi opter pour le régime réel.

Dans le second cas, le régime réel s’applique lorsque le chiffre d’affaires du loueur en meublé dépasse le plafond. Le propriétaire devra donc tenir une comptabilité rigoureuse selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De même, il pourra déduire de ses recettes les points suivants :

• Les frais d’acquisition pour les droits d’enregistrement ;
• Les intérêts sur les éventuels prêts ;
• Les diverses réparations et les travaux d’entretien ;
• L’amortissement sur le prix d’achat du bien.

Pour ce qui concerne les déficits, ils sont déduits du revenu global du propriétaire ou des bénéfices de même nature.

Autres impositions sur la location

À part le régime microentreprise et le régime réel, la location meublée non professionnelle se soumet aussi à d’autres systèmes fiscaux. Vous rencontrerez notamment :

• Les plus-values : ils concernent le régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels et professionnels ;
• La TVA : les locations meublées n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA ;
• L’impôt sur la fortune : les propriétaires des locations en meublé non professionnel paient d’impôt sur la fortune et le logement se soumet à l’IFI ;
• Les impôts locaux : considérée comme une activité commerciale, la location meublée se soumet à la cotisation foncière des entreprises et celle sur la valeur ajoutée.

Si vous devez louer une partie de votre habitation personnelle comme une chambre d’hôtes, vous ne paierez pas d’impôt sur les bénéfices si le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

Les différentes formalités à respecter pour obtenir le statut LMNP

Malgré les différents avantages garantis par le statut LMNP, tous les propriétaires n’y sont pas soumis. Loin de ne pas en vouloir, ils ne remplissent pas toutes les formalités requises. Vous trouverez ici toute la démarche à suivre.

Passer à la location meublée

La première condition sine qua non pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel consiste à exercer de la location meublée.

Alors, si ce n’est pas votre cas, vous devez passer de la location à nue à celle meublée. Pour commencer, vous devez solliciter des autorisations auprès des responsables concernés (le maire pour une location à courte durée). Ensuite, vous pourrez meubler votre logement en prenant le soin de munir les pièces avec des mobiliers conformes aux usages prévus pour la location. Vous trouverez la liste des éléments nécessaires dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Mais vous pouvez aussi compléter d’autres équipements parmi les plus attendus et appréciés par les locataires afin d’augmenter vos chances d’intéresser plus de clients.

Déclarer votre début d’activité

Vous ne devez pas négliger non plus cette étape, car elle représente une activité commerciale. Pour obtenir donc le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez impérativement notifier la date du début de la mise en location de votre logement. Ceci peut se dérouler selon deux possibilités à savoir :

• Si vous avez commencé votre activité de LMNP en cours d’année, vous devez le déclarer dans les 15 jours qui suivent, peu importe le régime fiscal choisi ;
• Si votre activité débute avant l’année en cours, vous devez la déclarer le plus tôt possible.

Remplir le formulaire P0i

Pour déclarer le début de votre activité, vous devez remplir d’abord un formulaire. Ceci vous sert à réaliser une inscription qui vous donne droit à un numéro de SIRET, vous permet de révéler votre activité et d’indiquer votre régime d’imposition. Une fois renseigné, vous devrez envoyer le formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu de localisation du bien loué ou du lieu de l’activité principale (dans le cas de plusieurs locations meublées). En retour après l’envoi, vous recevrez :

• Un récépissé de dépôt ;
• Un certificat d’inscription au Répertoire des entreprises et des établissements (SIRENE) ;
• Un numéro de SIRET pour votre location en meublé non professionnel.

Choisir le régime fiscal

Une fois le numéro de SIRET reçu, vous obtenez le statut LMNP et vous pouvez désormais déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour ce faire, vous disposez du choix entre trois principaux régimes prévus par la loi à savoir :

• Les micro-BIC ;
• Le réel simplifié (le plus avantageux) ;
• Le réel normal.

Si vous préférez le régime réel, l’option restera valide pour deux années, et sera reconduite à l’expiration de façon tacite pour la même durée.

Les conditions requises pour le statut LMNP

Le LMNP représente un statut fiscal qui vous permet de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé. Pour obtenir le statut, outre les formalités à respecter vous devrez aussi répondre à certaines conditions fondamentales. Voici donc les règles à remplir pour profiter du régime de loueur en meublé non professionnel :

• Condition 1 : vous devez être un particulier et une personne physique. En effet, le statut LMNP ne s’applique pas aux personnes morales (entreprises, sociétés, marques, etc.). Cependant, des exceptions peuvent s’appliquer pour les sociétés translucides comme SARL de famille, SCI, etc. ;
• Condition 2 : vous devez être propriétaire d’un bien immobilier en direct. Si vous détenez de manière indirecte un bien immobilier (à travers des fonds comme des SPCI), vous ne pourrez pas bénéficier du statut et des avantages du régime de LMNP. Vous devez donc posséder un bien propre ;
• Condition 3 : votre bien immobilier doit être destiné à un usage d’habitation et peut être un appartement ou une maison. Dans certains cas, son utilisation peut être saisonnière (les LMNP Montagne ou Mer) ou à titre de résidence principale (LMNP Etudiant, Senior ou EHPAD) ;
• Condition 4 : vous devez mettre votre bien immobilier en location avec le statut de meublé. Vous devrez donc fournir les équipements et les meubles élémentaires pour que le locataire ne ressente plus le besoin d’apporter autre chose que ses affaires personnelles ;
• Condition 5 : le bien loué ne doit pas constituer votre activité principale. Pour obtenir le statut LMNP, votre location d’appartement ne doit pas être votre première source de revenus. Dans le cas contraire, si vos recettes excèdent les 23 000 € par an, alors vous passerez au régime de loueur en meublé professionnel (LMP).

Dès lors que vous remplissez toutes ces conditions, vous pouvez entamer les démarches afin d’obtenir le statut LMNP. Avec LMNP : les avantages de l’investissement en loueur meublé vous conviendront. Mais vous disposez également du choix d’opter pour un régime de loueur meublé professionnel (LMP).

Comment et pourquoi devenir LMP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne exclusivement les propriétaires qui mettent leur bien immobilier en location à titre professionnel. Si vous décidez donc de louer des appartements ou des maisons avec tous les équipements nécessaires et de le considérer comme votre activité principale, vous devrez choisir ce régime.

Les démarches nécessaires

Avant tout, retenez que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne uniquement les propriétaires qui louent des appartements meublés. Pour bénéficier de ses avantages, vous devez remplir deux conditions fondamentales.

En un premier temps, l’ensemble de vos recettes annuelles doivent dépasser 23 000 €. Ceci prend en compte tous les membres du foyer fiscal de votre activité de location meublée. En un second lieu, vos revenus doivent excéder les recettes du foyer fiscal qui restent soumises à l’impôt en fonction des catégories ci-après :

• Les traitements et les salaires selon l’article 79 du Code Générale des Impôts (CGI) ;
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) différents de ceux de l’activité de location meublée ;
• Les bénéfices agricoles ;
• Les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

En plus de ces deux conditions, une troisième s’appliquait aux propriétaires de location meublée : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Elle a été supprimée parce qu’elle fut jugée inconstitutionnelle. Mais avec sa disparition, les loueurs ne disposent plus aujourd’hui du choix et se verront automatiquement attribuer le statut LMP. Mais s’ils ne répondent pas aux deux autres critères énumérés plus haut, ils obtiendront le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les avantages fiscaux de la LMP

Le premier avantage fiscal du statut de loueur en meublé professionnel ou non reste la possibilité de choisir entre les micro-BIC et le régime réel en fonction de vos recettes. Mais de manière générale, les propriétaires optent pour le régime réel, ce qui leur soumet à deux situations à savoir :

• Leurs recettes demeurent inférieures à leurs charges : dans ce cas, le déficit sera imputé sur le revenu global du bailleur au cours des six prochaines années. Ceci implique donc une déduction du revenu afin de baisser les impôts ;
• Leurs recettes excèdent leurs charges : ici, l’amortissement du logement au cours des 20 années qui suivront sera prélevé des recettes locatives, ce qui rend le montant des loyers égal à zéro.

Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi déduire les déficits sur le revenu de trois années de location avant le début de celle-ci par l’intermédiaire d’un tiers. Mais ce système fonctionnera uniquement si vous détenez toujours le statut LMP pendant les trois années. Voici quelques avantages de ce régime :

• Le statut LMP vous permet de bénéficier d’une exonération des plus-values si vos recettes locatives restent en dessous de 90 000 € par an pendant deux années civiles et si l’exercice de l’activité dure depuis 5 ans ;
• Si vos revenus demeurent en dessus de 90 000 € par an (et moins de 126 000 €), vous bénéficierez d’une exonération partielle ;
• Le statut LMP vous exempte de l’impôt sur la fortune IFI puisque votre bien immobilier reste professionnel ;
• À travers un montage dédié, vous pouvez réduire les droits de succession dont vos enfants devront s’acquitter après la transmission de votre patrimoine.

Malgré ces avantages, le statut LMP présente aussi quelques inconvénients. Entre autres, vous devrez notamment respecter les obligations comptables et fiscales. Dans ce cas, l’aide d’un avocat ou d’un fiscaliste se révèle indispensable.

Quelques questions/réponses utiles

Pour obtenir le statut LMNP ou le statut LMP et bénéficier de tous ses avantages, vous devrez suivre un certain nombre de démarches et remplir certaines conditions obligatoires. Ce processus parait parfois complexe. Pour vous aider, nous répondons ici à quelques questions que vous pourrez vous poser :

1. Quand devez-vous envoyer le formulaire P0i ?

La déclaration de début d’activité de location meublée (P0i) doit se faire dans les 15 jours qui suivent la date à laquelle le bien immobilier est destiné à la location (parfois la date d’achat du bien). Si vous n’avez pas encore effectué cette déclaration, vous devez vous conformer à la règle le plus tôt possible en indiquant la date réelle du début de l’activité.

2. Quelle date de début d’activité devrez-vous mettre sur le formulaire P0i ?

Si vous avez acquis le bien au cours de l’année, renseignez la date de l’acquisition. Mais si vous n’avez pas enregistré de dépenses particulières, vous pouvez indiquer la date d’entrée du premier locataire.

3. Quand devrez-vous envoyer un courrier de levée d’option ?

Pour une première déclaration, vous pouvez envoyer le courrier en même temps que le formulaire P01 au service des Impôts des Entreprises. Mais si vous désirez changer le régime micro-BIC, vous devez envoyer le courrier de levée d’option avant le 1^er février de l’année fiscale.

4. Qu’est-ce que la liasse fiscale ?

Elle représente un document demandé par l’administration lors de la déclaration de vos revenus locatifs meublés au régime réel. Tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) doivent télétransmettre la liasse fiscale dans le but de se conformer aux instructions du législateur.